46% dos síndicos já se dizem profissionais
Pesquisa SíndicoNet com 350 síndicos. Há dez anos, só 6% dos condomínios tinham síndico profissional. Hoje são cerca de 20%.
Tem uma demanda técnica? Receba escopo, prazo e valor por escrito01 02 03 04 05 06 C
Condomínios · síndico, síndico profissional e gestor predial
Na assembleia, ninguém pergunta o que você fez. Pergunta o que você consegue provar.
A administradora mostra o balancete. Mas o AVCB, o laudo do para-raios, o alarme de incêndio, o elevador e a entrega de cada prestador ficam por conta do síndico. Com o método, você chega à assembleia com o resultado na mão.
O mercado
O síndico virou profissão. A prestação de contas continua só financeira.
Cerca de 32 mil condomínios só na cidade de São Paulo
E 708 novos previstos para 2025, segundo o Radar Lello. Quem cuida deles é, cada vez mais, alguém contratado para isso.
O que a administradora entrega é o financeiro
Boleto, balancete, folha, cobrança e assembleia. Escolher, contratar e fiscalizar prestador e manutenção fica com o síndico.
SíndicoNet, perfilRadar LelloQuem faz o quêAuxiliadora
~70%
dos condôminos estão descontentes com a transparência e a comunicação da gestão.
7,19%
de inadimplência condominial em junho de 2025, a maior em 13 meses: cerca de R$ 7 bi por ano. Cada real precisa de justificativa.
1 em 3
condomínios auditados por suspeita tinha fraude. A desconfiança chega antes da pergunta.
Para o síndico que quer ser reeleito, ou recontratado
Gerir bem não basta. É preciso mostrar que o prédio está melhor do que estava.
O síndico responde pelo prédio inteiro, mas só recebe números do dinheiro. O que falta é a prova de que as obrigações estão em dia, de que cada contrato foi bem feito e de que cada prestador entregou.
Prestar contas com resultado, não só com balancete
O que acontece
A pasta do mês mostra receita e despesa. Ninguém mostra se o gasto resolveu o problema, e a assembleia vira discussão de opinião.
O dado
A pasta de prestação de contas é financeira, arquivada por 5 anos. Cerca de 70% dos condôminos estão insatisfeitos com transparência e comunicação.
SíndicoNetOHubO que a VSPraxis entrega
AVCB e laudos em dia, sem susto
O que acontece
Cada obrigação tem um prazo, um prestador e um papel diferente. Basta um atestado vencido para a renovação travar.
O dado
Em SP, o Decreto 69.118/2024 prevê advertência com prazo, multa de 10 a 10.000 UFESP, interdição e cassação. Os atestados do AVCB custam de R$ 1.000 a R$ 1.500 cada.
Decreto 69.118SíndicoNetO que a VSPraxis entrega
Contratar bem e justificar a escolha
O que acontece
Três orçamentos que não cobrem a mesma coisa. Ganha o mais barato, e o barato volta como chamado.
O dado
A regra de mercado pede pelo menos três propostas. O síndico responde por culpa na escolha e na vigilância do prestador.
CondomínioSCSíndicoNetO que a VSPraxis entrega
Conferir a entrega antes de pagar
O que acontece
O prestador diz que fez, a nota chega, a administradora paga. Ninguém viu o serviço.
O dado
A administradora paga e arquiva a nota; a conferência é do síndico. A NBR 5674 pede manutenção com registro e comprovação.
O AntagonistaNBR 5674O que a VSPraxis entrega
Não responder sozinho quando algo dá errado
O que acontece
Elevador, portão, marquise, incêndio. Quando acontece, a pergunta é o que o síndico fez antes.
O dado
Em Guarujá, a morte em uma porta de elevador de carros custou R$ 350 mil ao condomínio. Omissão em manutenção que causa lesão pode virar responsabilidade criminal do síndico.
SíndicoNetCondomínioSCO que a VSPraxis entrega
Ganhar e manter condomínios
O que acontece
Para o síndico profissional, a proposta e o relatório são a vitrine. Sem padrão, todo mundo promete a mesma coisa.
O dado
Síndico profissional cobra de R$ 2 mil a R$ 3 mil por prédio de 60 unidades em SP, e até R$ 7 mil nos maiores. A prova de trabalho que o mercado ensina é "relatório ou planilha", sem padrão.
Jornal ContábilO que a VSPraxis entrega
A administradora faz
- Boleto, cobrança e inadimplência
- Balancete e pasta mensal
- Folha de funcionários
- Convocação e ata da assembleia
- Paga e arquiva a nota do prestador
Cursos e influenciadores vendem
- Como ganhar dinheiro como síndico profissional
- Legislação, assembleia, conflito com morador
- Oratória e marketing pessoal
- De grátis a R$ 414 · de 17 páginas abertas, nenhuma trata AVCB, SPDA, SDAI ou NR-10 na prática
Ninguém entrega
- O calendário de obrigações com a prova de cada uma
- A conferência da entrega do prestador antes de pagar
- Indicador técnico e de contratos para a assembleia
- Um relatório de resultados com padrão
- É aqui que entra a VSPraxis.
Mapeamos 35 cursos, influenciadores, softwares, feiras e entidades que vendem para síndicos. O tema que mais aparece é ganhar dinheiro como síndico profissional (12 vezes); AVCB não aparece nenhuma vez. Um dos cursos mais conhecidos declara foco em oratória e marketing, e não em temas técnicos. Os softwares são feitos para a administradora cobrar, não para o síndico provar o que entregou.SíndicoNet, cursoLegale
O condômino não reelege quem trabalhou muito. Reelege quem mostra que o prédio ficou mais seguro, mais em dia e mais barato de manter.
O ano do síndico
Quinze obrigações, vários prestadores, um só responsável: você.
Cada uma tem prazo, papel e quem assina. Juntas, decidem se o AVCB renova, se o seguro vale e se o síndico tem como se defender.
- Mensal1. Manutenção preventiva dos elevadoresConservadora registrada na Prefeitura; ordem de serviço todo mês
- Mensal2. Conferência da iluminação de emergênciaZelador confere; bateria em manutenção periódica
- Semestral3. Limpeza da caixa d'água e análise da águaEmpresa com alvará sanitário e laboratório licenciado
- Anual4. RIA de cada elevadorEngenheiro com ART; multa de R$ 854 sem RIA na capital
- Anual5. Laudo do para-raios (SPDA) no litoralNBR 5419: todo ano em corrosão severa; 3 anos nos demais locais
- Anual6. Atestados do AVCBBrigada, para-raios, gás e elétrica; R$ 1.000 a R$ 1.500 cada
- Anual7. Seguro do prédioObrigação do síndico, Código Civil, art. 1.348, IX
- Anual8. Check-up dos equipamentos a gásEstanqueidade da rede a cada 5 anos ou sob suspeita
- Anual9. Orçamento e prestação de contasPrever a verba de todas as obrigações técnicas, art. 1.348
- 2 anos10. Verificação das instalações elétricasRecomendação técnica; check-up completo a cada 5 anos
- 3 anos11. Renovação do AVCBVia Fácil, com prova de manutenção por responsável técnico
- Pela idade12. Inspeção predial NBR 16747Referência: a cada 3 anos até 10 anos de idade; anual acima de 20
- Contínuo13. Sistemas de incêndio com relatórioAlarme SDAI, hidrantes, extintores, sinalização e brigada
- Contínuo14. Plano de manutenção NBR 5674Programa anual com registro e comprovação
- Contínuo15. Prontuário elétrico NR-10Quando a carga instalada passa de 75 kW; regra em revisão para 2027
Prazos de SP, com fonte em cada item. A frequência de teste de alarme, hidrante e extintor está nas Instruções Técnicas e normas de cada sistema e muda conforme o prédio; não cravamos aqui, o diagnóstico confere no seu. A validade do AVCB residencial aparece como 3 anos (Corpo de Bombeiros, 2023) e como 5 anos em outras fontes; planeje pelo menor.Decreto 69.118IT 01AVCB 3 anosNBR 5419RIA
Demonstração de resultados
O relatório que a assembleia nunca recebeu.
O financeiro a administradora já entrega. A VSPraxis acrescenta as duas páginas que faltam: as obrigações e os contratos, com a prova de cada número.
Relatório do trimestre · Condomínio exemplo
jul a setObrigações em dia14 de 15Laudo do para-raios vence em 40 dias, renovação já contratada
Serviços pagos com aceite conferido11 de 121 pagamento retido até o prestador refazer a vedação
Preventivas do plano feitas92%Bomba de recalque remarcada por falta de peça
Chamados reabertos pelo mesmo problema3Portão da garagem: causa levada ao prestador, prazo de 15 dias
Gasto corretivo contra preventivo35% / 65%No trimestre anterior, 60% era corretivo
Teste de contingência sem energia1 falhaPortão não abriu no nobreak; correção agendada
Exemplo ilustrativo, com números inventados para mostrar o formato.
Página 1
Financeiro
Receita, despesa, inadimplência, fundo de reserva.
A administradora já entregaPágina 2
Obrigações e segurança
AVCB, laudos, RIA, testes de incêndio, contingência, cada um com a prova.
A VSPraxis organizaPágina 3
Contratos e entregas
Quem foi contratado e por quê, o que entregou, o que foi retido e o que voltou.
A VSPraxis organizaOs indicadores que o mercado já sugere ao síndico são quase todos financeiros, e nenhum player vende indicador técnico para levar à assembleia.KPIs do condomínioPasta de contas
O que já aconteceu
Quando falha, a conta vai para o condomínio, e a pergunta, para o síndico.
Elevador · Guarujá, Baixada Santista
Morte em porta de elevador de carros
R$ 350 mil
Indenização à mãe e à irmã da vítima, em sentença divulgada em 2024.
A manutenção que não está registrada não ajuda na defesa.
SíndicoNetElevador · Brasília
Queda no fosso
R$ 100 mil
O condomínio foi condenado pela morte de uma pessoa que caiu no fosso do elevador.
Item de segurança da cabine e da porta entra no calendário.
SíndicoNetIncêndio · Pinheiros, São Paulo
Extintor sem pressão e andar sem mangueira
Apartamento perdido
A moradora culpou o síndico pelas falhas nos equipamentos; o síndico nega. Sem seguro, ela recorreu a uma vaquinha.
Quem não tem o relatório do teste fica com a palavra contra a palavra.
CQCSPortaria · São Paulo
Troca de porteiro por portaria remota
10 pisos por porteiro
O TST validou a cláusula da convenção de SP. Em São Vicente, um condomínio pagou R$ 101 mil na transição.
A economia vendida precisa descontar o custo trabalhista.
MigalhasSíndicoNetPrestação de contas · Londrina
Desvio descoberto por auditoria
~R$ 1,2 milhão
A auditoria apontou desvio de cerca de R$ 1,2 milhão em cinco anos, num condomínio de cerca de 600 moradores.
Contrato sem aceite conferido é onde o desvio se esconde.
SíndicoNet579
pessoas presas em elevadores no estado de SP em 2022, com 47 feridos
SíndicoNet
30 a 40%
menos gasto com conserto seguindo a NBR 5674, na estimativa de um síndico que aplica
SíndicoNet
10/09/2027
é o prazo para o condomínio adequar a portaria à nova regra de segurança privada
Decreto 13.012/2026
O método CORE aplicado ao condomínio
Quatro perguntas que a assembleia faz, mesmo sem saber.
Conformidade e Contexto
O prédio está em dia com tudo o que a lei e o Bombeiro pedem?
O que o pilar avalia
AVCB e atestados, laudo do para-raios, RIA dos elevadores, caixa d'água, seguro, prontuário elétrico e a portaria dentro da regra de 2027, cada um com prazo e responsável.
Ferramentas que você aplica
Modelos que você recebe prontos
Fundamento
Decreto SP 69.118/2024 e IT 01 · NBR 5419 · NBR 5674 · NBR 16747 · NR-10 · Código Civil, art. 1.348
Stress tests deste pilar
- Calendário sem nada vencido
- AVCB renovável amanhã
- Elevador com RIA
- Três orçamentos que dá para comparar
- Documentos de quem entra no prédio
- Portaria dentro da lei nova
Stress tests do segmento
15 testes para chegar à assembleia com a resposta pronta.
Cada teste traz a pergunta para fazer ao prestador, ou a si mesmo, e o que vai para o relatório. Quem não é técnico observa, pergunta e registra; o técnico assina. Toque para abrir.
15 testes
CCalendário sem nada vencido
O que medir
Quantas obrigações do prédio vencem nos próximos 90 dias (AVCB, atestados, laudo do para-raios, RIA, caixa d'água, seguro) e quem cuida de cada uma.
Critério de aprovação
Zero vencida e renovação pedida antes do prazo. A vistoria do Bombeiro é agendada pelo Via Fácil e pode levar 30 dias.
A pergunta para fazer
Me mostre o que vence nos próximos 90 dias e quem já foi acionado.
O que vai para a assembleia
Obrigações em dia: quantas de quantas.
CAVCB renovável amanhã
O que medir
Atestados de brigada, para-raios, gás e elétrica válidos; comprovação de manutenção dos sistemas de incêndio por responsável técnico.
Critério de aprovação
A IT 01 do Corpo de Bombeiros de SP pede essa comprovação na renovação (item 7.2.1.4). Cada atestado custa de R$ 1.000 a R$ 1.500 e costuma ser renovado todo ano.
A pergunta para fazer
Se o Bombeiro viesse amanhã, qual atestado estaria faltando?
O que vai para a assembleia
Situação do AVCB e data da próxima renovação.
EPara-raios no litoral
O que medir
Data do último laudo do SPDA, com ART, medição do aterramento e teste de continuidade.
Critério de aprovação
NBR 5419: inspeção completa a cada 3 anos, e todo ano em local de corrosão severa, como a orla da Baixada Santista.
A pergunta para fazer
O laudo do para-raios tem ART, medição e foi feito há menos de um ano?
O que vai para a assembleia
Laudo do SPDA válido até quando.
CElevador com RIA
O que medir
RIA do ano de cada elevador, ordens de serviço da manutenção mensal e itens de segurança da cabine (interfone, alarme, luz de emergência).
Critério de aprovação
Na capital paulista, RIA anual assinado por engenheiro com ART; sem ele, multa de R$ 854. Taxa municipal de R$ 206,68 por elevador por ano.
A pergunta para fazer
Cadê o RIA deste ano de cada elevador e as ordens de serviço dos últimos três meses?
O que vai para a assembleia
RIA em dia e chamados de elevador no período.
OAlarme de incêndio que toca
O que medir
Teste do sistema de detecção e alarme (SDAI): acionador manual, sirene, painel sem falha; iluminação de emergência acendendo.
Critério de aprovação
Decreto SP 69.118/2024, art. 15, II: o responsável pelo prédio mantém e testa os sistemas, com relatório que comprove.
A pergunta para fazer
Quando foi o último teste do alarme com relatório? Posso acompanhar o próximo?
O que vai para a assembleia
Último teste dos sistemas de incêndio e resultado.
CTrês orçamentos que dá para comparar
O que medir
As propostas cobrem o mesmo escopo, frequência, peças incluídas, tempo de atendimento e critério de aceite?
Critério de aprovação
A regra de mercado é de pelo menos três propostas, com escopo, aceite e prazo escritos no contrato (CondomínioSC).
A pergunta para fazer
O que está incluído, com que frequência, e em quanto tempo você atende um chamado urgente?
O que vai para a assembleia
Por que este fornecedor foi o escolhido, em uma linha.
CDocumentos de quem entra no prédio
O que medir
ART ou RRT do serviço, seguro, regularidade trabalhista, EPI e certificados NR-10 e NR-35 da equipe.
Critério de aprovação
O síndico responde por culpa na escolha e na vigilância do prestador (SíndicoNet, responsabilidade civil).
A pergunta para fazer
Me mande a ART deste serviço e o NR-10 de quem vai mexer no quadro elétrico.
O que vai para a assembleia
Contratos com documentação completa: quantos de quantos.
EAceite antes de pagar
O que medir
Parte dos serviços pagos que tinham foto, data, medição ou relatório antes da nota ir para a administradora.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: todo serviço com ficha de aceite antes do pagamento. A administradora paga e arquiva a nota, ela não confere a entrega.
A pergunta para fazer
Antes de eu liberar o pagamento, me mostre a foto e a medição do que foi feito.
O que vai para a assembleia
Serviços pagos com aceite conferido.
OPreventiva que aconteceu
O que medir
Preventivas previstas no plano de manutenção contra as feitas, com registro.
Critério de aprovação
NBR 5674 pede programa de manutenção com registro e comprovação. Um síndico que aplica estima de 30% a 40% menos gasto com conserto seguindo a norma.
A pergunta para fazer
Das preventivas deste mês, quais foram feitas e onde está o registro?
O que vai para a assembleia
Plano de manutenção cumprido no período.
OChamado que volta
O que medir
Chamados reabertos pelo mesmo problema em 90 dias (portão, bomba, interfone, câmera).
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: menos de 1 em cada 10 chamados reaberto. Repetição sinaliza conserto sem causa resolvida.
A pergunta para fazer
Por que o portão quebrou três vezes no trimestre, e o que muda agora?
O que vai para a assembleia
Chamados abertos, resolvidos e reabertos.
RPrédio sem energia e sem internet
O que medir
Com queda de energia ou internet: o portão abre, a portaria atende, o elevador resgata, a bomba funciona?
Critério de aprovação
A ABESE recomenda contingência para portaria remota: nobreak, internet redundante, suporte de emergência e protocolo com zelador.
A pergunta para fazer
Se a internet cair às 23h, como o morador entra e quem atende?
O que vai para a assembleia
Teste de contingência feito e o que falhou.
CPortaria dentro da lei nova
O que medir
O que o porteiro faz de fato (olha câmera, faz ronda) e se a empresa de portaria remota tem autorização da Polícia Federal.
Critério de aprovação
Decreto 13.012/2026: condomínios têm até 10/09/2027 para se adequar, com multa de até R$ 30 mil. Ronda ativa vira segurança patrimonial.
A pergunta para fazer
Sua empresa tem autorização da PF para portaria remota? Meu porteiro faz algo que já é segurança?
O que vai para a assembleia
Portaria adequada à regra de 2027.
RTrocar a portaria sem passivo
O que medir
Convenção coletiva da cidade, vínculos e rescisões antes de migrar para portaria remota.
Critério de aprovação
O TST validou a cláusula da convenção de SP: 10 pisos salariais por porteiro dispensado na troca. Em São Vicente, um condomínio pagou R$ 101 mil.
A pergunta para fazer
Quanto custa de verdade trocar a portaria, contando a indenização da convenção?
O que vai para a assembleia
Economia líquida da troca, já com o custo trabalhista.
EAssembleia com resultado
O que medir
O relatório à assembleia mostra obrigações, contratos e chamados, ou só o balancete?
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: relatório trimestral com indicadores técnicos e de contratos ao lado do financeiro.
A pergunta para fazer
Se um condômino perguntar o que melhorou no prédio este ano, que número eu mostro?
O que vai para a assembleia
O relatório inteiro.
EO que eu herdei
O que medir
Ao assumir: AVCB, laudos, RIA, contratos vigentes, garantias da construtora e pendências do mandato anterior.
Critério de aprovação
O SíndicoNet orienta o novo síndico a exigir o último RIA, ordens de serviço e laudos ao assumir.
A pergunta para fazer
O que eu herdei de vencido e de contrato sem ninguém fiscalizando?
O que vai para a assembleia
Ponto de partida do mandato, para comparar no fim.
O que muda para cada um
O mesmo prédio, visto de três cadeiras.
O síndico morador
- Sabe o que vence e quem está cuidando
- Paga só o que viu entregue
- Chega à assembleia com o resultado, não com a defesa
- Tem o registro de tudo o que cobrou, se algo der errado
O síndico profissional e o gestor
- Um relatório com o mesmo padrão em todos os prédios
- Portfólio de resultados para a próxima proposta
- Menos tempo apagando incêndio de prestador
- Argumento para cobrar pelo valor, não pela hora
O prestador do condomínio
- Sabe o que o síndico vai perguntar antes da reunião
- Entrega com aceite e recebe sem discussão
- Vira o fornecedor que o síndico indica para outros prédios
Como começar
Escolha por onde entrar.
Descobrir · Autoavaliação
Oito perguntas e o elo mais fraco do seu prédio: obrigações, contratos ou entregas.
Fazer a autoavaliaçãoResolver com engenheiro · Diagnóstico de prontidão
Engenheiro confere obrigações, contratos e entregas no seu prédio, aplica os stress tests e monta o primeiro relatório de resultados para a assembleia. Escopo, prazo e valor por escrito.
Pedir escopoAcompanhar · Plataforma · programa piloto
Modelos, trilhas e os stress tests deste setor para a sua equipe aplicar.
Quero participar do piloto