R$ 25 bilhões por ano nos cerca de 31 mil condomínios da capital paulista
Contratos de conservação e manutenção são 17% das despesas: algo perto de R$ 4 bilhões por ano só na cidade de São Paulo (cálculo nosso sobre os dados do Radar Lello).
Tem uma demanda técnica? Receba escopo, prazo e valor por escrito01 02 03 04 05 06 1 2 3 4 5 C
Manutenção predial · elétrica · incêndio · para-raios · bombas · elevador
Pare de disputar o menor preço. Ganhe o condomínio pelo que você prova.
O síndico tem três orçamentos na mesa e uma assembleia para responder. Quem chega com os papéis em dia, a prova de cada visita e o calendário do prédio na mão deixa de ser o mais barato e vira o que fica, mesmo quando o síndico muda.
O mercado
Os condomínios gastam bilhões com manutenção. E o comprador ficou profissional.
46% dos síndicos já são profissionais
E 74% usam plataformas de gestão. Quem compra de você agora compara proposta, prazo e prova, com régua.
Facilities: cerca de R$ 60 bi por ano no Brasil
Estimativa de consultoria, com crescimento de 7,1% ao ano até 2029, num setor fragmentado de empresas regionais.
Radar Lello 2025Datafolha/SuperlógicaLex Legal
4 empresas
é o que o guia do setor manda o síndico chamar para sobrar três orçamentos, sem decidir só por preço.
7,19%
de inadimplência condominial em junho de 2025, a maior em 13 meses: cerca de R$ 7 bi por ano que não entram no caixa do prédio.
30 dias
de aviso prévio é o que costuma separar o prestador da rescisão quando muda o síndico.
Para o dono da empresa que atende condomínio
Você é bom de serviço. O que trava é a cotação, o pagamento e a troca de síndico.
O serviço você sabe fazer. O que derruba a empresa é perder a cotação para quem não tem os papéis, fazer e não receber, não conseguir provar a manutenção e ver o contrato ir embora com o síndico.
Ganhar a cotação sem ser o mais barato
O que acontece
Três ou quatro orçamentos com escopos diferentes. O síndico não consegue comparar e fica com o preço.
O dado
O guia do setor orienta chamar pelo menos 4 empresas e comparar garantia, prazo de pagamento, referências e reclamações, não só o preço.
SíndicoNetO que a VSPraxis entrega
Passar na papelada de primeira
O que acontece
Cada síndico pede uma lista diferente, e sempre tem alguma coisa vencida na hora errada.
O dado
O checklist do síndico por serviço inclui certidões, responsável técnico no conselho, NR-10, seguro de responsabilidade civil e de vida, ART e, para elevador, registro da conservadora na Prefeitura de SP.
SíndicoNet, checklistPrefeitura de SPO que a VSPraxis entrega
Fazer e receber
O que acontece
O serviço foi entregue, a nota foi enviada, e o pagamento não vem. A manutenção é o primeiro gasto que o condomínio corta.
O dado
A inadimplência condominial chegou a 7,19% em junho de 2025, a maior em 13 meses, cerca de R$ 7 bi por ano. No Reclame Aqui, um serralheiro só recebeu porque o síndico pagou do próprio bolso.
SuperlógicaReclame AquiO que a VSPraxis entrega
Provar a manutenção que você fez
O que acontece
Fez a preventiva, mas não registrou. Quando dá problema, vale o que está no papel.
O dado
Em 2025, o TJSP manteve R$ 40 mil num caso de queda no fosso de elevador: a perícia não encontrou prova de manutenção, e a empresa alegou preventiva sem conseguir demonstrar.
LegJur, TJSPO que a VSPraxis entrega
Não ser processado junto
O que acontece
Choque elétrico, queda do telhado, elevador. Quando acontece, o processo chega para a empresa e para o condomínio.
O dado
No TRT-12, empresa e condomínio foram condenados juntos por um choque elétrico: R$ 100 mil mais pensão. No TRT-18, a prestadora pagou R$ 150 mil pela morte de um empregado em condomínio.
SíndicoNet, solidáriaSíndicoNet, TRT-18O que a VSPraxis entrega
Ficar quando o síndico muda
O que acontece
O síndico novo não conhece o seu trabalho, chama outra cotação e o contrato acaba com 30 dias de aviso.
O dado
O aviso prévio usual é de 30 dias. Num caso analisado, o aditivo que esticava a multa para R$ 57 mil, assinado por um ex-síndico, foi anulado na Justiça. Contrato longo não segura cliente; prova de resultado, sim.
SíndicoNet, contratosO que a VSPraxis entrega
Plataformas e guias vendem
- Acesso ao síndico: lead, anúncio, crédito para orçamento
- "Comece a fechar negócios com condomínios hoje"
- Declaram que só aproximam: não qualificam nem garantem o fornecedor
Softwares, cursos e franquias vendem
- Ordem de serviço com foto, assinatura e PDF
- Curso técnico de elétrica, kit de inspeção predial
- Franquia de reparos, quase sempre residencial
- Franquias de R$ 9 mil a R$ 295 mil · plataformas e softwares sem preço público
Ninguém entrega
- O que a prova precisa conter pela norma (NBR 5674, NR-10, Instruções Técnicas dos Bombeiros)
- O atestado que passa na renovação do AVCB
- Como sobreviver à troca de síndico
- Como receber de condomínio inadimplente
- É aqui que entra a VSPraxis.
Mapeamos 39 plataformas, guias, softwares, feiras, associações, franquias e cursos que vendem para quem presta serviço a condomínio. A promessa que mais aparece é conseguir cliente (10 vezes). Não achamos curso de como vender manutenção predial a condomínio. Os softwares de ordem de serviço já dizem que o relatório renova o contrato, mas nenhum diz o que ele precisa provar.CoteiBemAuvoEverflowInspeção Predial Lucrativa
O síndico não troca quem deixa a assembleia dele tranquila. Troca quem só manda nota.
A régua do síndico
O que o síndico vai pedir, antes e depois de assinar.
Ele responde pela escolha e pela fiscalização do prestador. Por isso pede papel antes e prova depois. Quem chega com tudo pronto sai da comparação por preço.
Na cotação
O que o síndico pede
Três propostas comparáveis: escopo, frequência, peças incluídas, tempo de atendimento.
Onde o prestador perde
Proposta genérica que só dá para comparar pelo preço.
O que a VSPraxis entrega
Proposta com escopo, aceite e prazo escritos.
Na contratação
travaO que o síndico pede
ART ou RRT, seguro, regularidade trabalhista, EPI, NR-10 e NR-35 da equipe; cadastro e registros exigidos para o serviço.
Onde o prestador perde
Documento vencido ou que não existe, e o síndico com medo de responder pela escolha.
O que a VSPraxis entrega
Pasta da empresa e do técnico, sempre válida.
Na entrega
travaO que o síndico pede
Foto, data, medição, relatório, ordem de serviço. A NBR 5674 pede registro e comprovação da manutenção.
Onde o prestador perde
"Feito" sem prova. O pagamento segura e a confiança cai.
O que a VSPraxis entrega
Ficha de entrega de uma página por visita.
Na renovação e no AVCB
O que o síndico pede
Atestados e laudos em dia para a renovação do AVCB, com prova de manutenção por responsável técnico.
Onde o prestador perde
Ninguém avisou o vencimento; o síndico corre e troca de empresa.
O que a VSPraxis entrega
Calendário do prédio na mão do prestador.
Na assembleia e na troca de síndico
travaO que o síndico pede
Mostrar aos condôminos o que melhorou e por que o fornecedor vale o preço.
Onde o prestador perde
O síndico novo não conhece o histórico e cota de novo.
O que a VSPraxis entrega
Relatório de resultados que fica com o prédio.
Montado com o que a administradora deixa para o síndico (escolher, contratar, fiscalizar e aceitar) e com as obrigações técnicas do prédio levantadas na onda de condomínios.Checklist por serviçoAtestados do AVCB
O ano do prédio é a sua agenda de venda
Cada obrigação do condomínio é um contrato recorrente para alguém.
O síndico tem quinze prazos para cumprir. O prestador que avisa antes, executa com prova e deixa o papel pronto para o Bombeiro vira o fornecedor do ano inteiro.
- Mensal1. Elevador: preventivaConservadora registrada; ordem de serviço todo mês
- Semestral2. Caixa d'água e potabilidadeLimpeza e análise da água, com alvará e laboratório
- Anual3. RIA do elevadorEngenheiro com ART; sem RIA, multa de R$ 854 ao condomínio
- Anual4. Laudo do para-raios no litoralNBR 5419: anual em corrosão severa
- Anual5. Atestados do AVCBBrigada, para-raios, gás e elétrica; R$ 1.000 a R$ 1.500 cada
- Anual6. Check-up do gásEstanqueidade da rede a cada 5 anos
- 2 anos7. Instalações elétricasVerificação geral; check-up completo a cada 5 anos
- 3 anos8. Renovação do AVCBCom prova de manutenção dos sistemas por responsável técnico
- Contínuo9. Sistemas de incêndioAlarme, hidrantes, extintores e iluminação, com relatório
- Contínuo10. Plano de manutenção NBR 5674Programa anual com registro: quem executa, prova
Prazos de SP, com fonte na página de condomínios. A frequência de teste de alarme, hidrante e extintor está nas normas de cada sistema e não é cravada aqui.
A prova que vende
Uma página por visita. É o que o síndico leva para a assembleia.
Ficha de entrega · Para-raios (SPDA)
visita de 12/09Escopo do contratocumpridoInspeção visual, continuidade e medição do aterramento
Medição do aterramentoregistradaValores por ponto, com instrumento e data de calibração
Não conformidade encontrada1Cabo de descida rompido no bloco B: orçamento enviado no mesmo dia
Fotos antes e depois8Com data e local
ART e laudoanexosLaudo vale até set do ano que vem (litoral: anual)
Próximo vencimento avisadoem 60 diasO síndico recebe o lembrete antes de ter que lembrar
Exemplo ilustrativo do formato.
Para o síndico
Paga sem dúvida
A ficha é o aceite. Ele confere, libera e arquiva a prova de que fiscalizou.
Para a assembleia
Vira número no relatório
As fichas alimentam o relatório trimestral do condomínio: obrigações em dia, serviços com aceite, chamados que voltaram.
Para você
Fica quando o síndico muda
O histórico é do prédio. O síndico novo encontra o seu trabalho provado, e não uma nota solta.
O que já aconteceu
Quando falha, o prestador responde junto, e sem prova não tem defesa.
Elevador · TJSP 2025
Queda no fosso sem prova de manutenção
R$ 40 mil
Condomínio e empresa corré condenados. A perícia não encontrou prova de manutenção antes do acidente.
Preventiva sem registro é tratada como não feita.
LegJurElétrica · TRT-12
Choque em condomínio
R$ 100 mil + pensão
Empresa e condomínio condenados juntos: obra elétrica sem sinalização e quadro sem identificação.
O quadro sem identificação é risco seu também.
SíndicoNetElétrica · TRT-18
Morte com lavadora sem aterramento
R$ 150 mil
A prestadora de limpeza foi condenada pela morte do empregado durante a lavagem da garagem.
Ferramenta e EPI também entram na pasta do técnico.
SíndicoNetElevador · Brasil
35 acidentes e 17 mortes em 2025
17 mortes
Em SP há mais de 140 conservadoras cadastradas e cerca de 100 mil RIAs por ano. A responsabilidade pode alcançar o dono, a conservadora e o usuário.
O RIA é obrigação; a prova da manutenção do mês é o que defende.
SíndicoNetO método CORE aplicado ao prestador de condomínio
Quatro perguntas que o síndico faz, mesmo sem dizer.
Conformidade e Contexto
A sua empresa passa no que o síndico e o Bombeiro pedem?
O que o pilar avalia
Documentos da empresa e da equipe, ART, NR-10 e NR-35, atestados aceitos na renovação do AVCB e as regras de cada serviço (conservadora de elevador, empresa de incêndio, laudo de para-raios).
Ferramentas que você aplica
Modelos que você recebe prontos
Fundamento
Decreto SP 69.118/2024 e IT 01 · NBR 5419 · NBR 5674 · NR-10 · NR-35 · Lei SP 10.348/1987
Stress tests deste pilar
- Proposta que não se compara só por preço
- Pasta da empresa no dia
- Pasta do técnico que vai entrar
- ART de cada serviço técnico
- Atestado que o Bombeiro aceita
- Vencimento avisado antes
Stress tests do segmento
14 testes para ter a resposta antes da pergunta do síndico.
São os mesmos testes que o síndico aplica, vistos do seu lado do balcão. Toque para abrir.
14 testes
CProposta que não se compara só por preço
O que medir
Sua proposta traz escopo, frequência, peças incluídas, tempo de atendimento e critério de aceite escritos?
Critério de aprovação
O síndico precisa de pelo menos três propostas comparáveis e responde pela escolha. A que deixa claro o que inclui ajuda ele a justificar por que não ficou com a mais barata.
A pergunta que o síndico vai fazer
O que exatamente está incluído, com que frequência, e em quanto tempo você atende um chamado urgente?
A resposta que você leva pronta
Uma tabela de escopo que ele pode colar na ata.
EPortfólio de entrega
O que medir
Quantas fichas de entrega com foto, medição e data você consegue mostrar de outros prédios, sem expor o cliente.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: três exemplos reais de entrega anexados a cada proposta.
A pergunta que o síndico vai fazer
Me mostra um serviço igual a este que você fez em outro prédio.
A resposta que você leva pronta
Três fichas de entrega anonimizadas.
CPasta da empresa no dia
O que medir
CNPJ, certidões, seguro de responsabilidade civil, contrato social, registro no conselho, válidos hoje.
Critério de aprovação
Zero vencido. O síndico responde por culpa na escolha do prestador.
A pergunta que o síndico vai fazer
Você tem seguro e está com as certidões em dia?
A resposta que você leva pronta
Pasta enviada no mesmo dia, com validade de cada documento.
CPasta do técnico que vai entrar
O que medir
ASO, NR-10 e NR-35 com instrutor e validade, ficha de EPI, para cada pessoa que sobe no telhado ou abre quadro.
Critério de aprovação
100% da equipe que entra no prédio com certificado válido para a tarefa.
A pergunta que o síndico vai fazer
Quem vai mexer no quadro elétrico tem NR-10? E quem sobe no telhado tem NR-35?
A resposta que você leva pronta
Crachá documental de cada técnico.
CART de cada serviço técnico
O que medir
Serviços que pedem ART ou RRT (laudo, inspeção, projeto, RIA) e se ela é emitida e entregue.
Critério de aprovação
Toda atividade técnica com ART recolhida e anexada à entrega.
A pergunta que o síndico vai fazer
Me manda a ART deste serviço.
A resposta que você leva pronta
ART junto com a ficha de entrega.
EAceite na visita
O que medir
Quantas visitas terminam com ficha de entrega (foto, data, medição, o que foi feito e o que falta) assinada ou enviada no dia.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: toda visita com ficha no mesmo dia. É o que o síndico precisa para liberar o pagamento.
A pergunta que o síndico vai fazer
Antes de eu liberar o pagamento, me mostra o que foi feito.
A resposta que você leva pronta
Ficha de entrega enviada antes da nota.
OPreventiva provada
O que medir
Preventivas previstas no contrato contra as feitas e registradas.
Critério de aprovação
A NBR 5674 pede registro e comprovação da manutenção. Preventiva sem registro é tratada como não feita.
A pergunta que o síndico vai fazer
Das preventivas deste mês, quais foram feitas?
A resposta que você leva pronta
Lista do mês com o registro de cada uma.
OChamado que volta
O que medir
Chamados reabertos pelo mesmo problema em 90 dias nos prédios que você atende.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: menos de 1 em cada 10 reaberto, com causa registrada quando voltar.
A pergunta que o síndico vai fazer
Por que o portão quebrou três vezes no trimestre?
A resposta que você leva pronta
A causa, o que foi trocado e o que muda.
CAtestado que o Bombeiro aceita
O que medir
Os atestados e relatórios que você emite para a renovação do AVCB têm responsável técnico, ART e o conteúdo que a vistoria confere.
Critério de aprovação
A IT 01 do Corpo de Bombeiros de SP pede a comprovação da manutenção dos sistemas por responsável técnico na renovação.
A pergunta que o síndico vai fazer
Esse atestado vai passar na vistoria do Bombeiro?
A resposta que você leva pronta
Atestado com RT, ART e relatório do teste anexo.
ENota que não volta
O que medir
Notas devolvidas ou pagas com atraso por falta de aceite, pedido ou dado errado.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: nota só sai com a ficha de entrega anexada, no formato que a administradora pede.
A pergunta que o síndico vai fazer
Cadê o comprovante do serviço para eu aprovar a nota?
A resposta que você leva pronta
Nota com ficha anexada e pedido do síndico.
RCaixa contra o atraso do condomínio
O que medir
Quanto do faturamento está em condomínios com inadimplência alta; quantos dias sua empresa aguenta sem receber.
Critério de aprovação
A inadimplência condominial chegou a 7,19% em junho de 2025, a maior em 13 meses (Superlógica). O atraso do condômino vira o atraso do fornecedor.
A pergunta que o síndico vai fazer
Dá para esperar o mês que vem?
A resposta que você leva pronta
Política de prazo e de corte que você já combinou no contrato.
CVencimento avisado antes
O que medir
Para cada prédio, quais laudos, atestados e inspeções vencem nos próximos 90 dias, e se o síndico já foi avisado.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: aviso com 60 dias. Quem avisa primeiro fica com o serviço.
A pergunta que o síndico vai fazer
Quando vence o nosso laudo do para-raios?
A resposta que você leva pronta
Calendário do prédio enviado antes da pergunta.
ESobreviver à troca de síndico
O que medir
O síndico novo encontra no prédio o histórico do seu trabalho: contrato, fichas, laudos e indicadores.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: dossiê do prédio entregue ao síndico em cada fim de mandato.
A pergunta que o síndico vai fazer
Por que eu deveria manter esta empresa?
A resposta que você leva pronta
O dossiê do mandato com o que você entregou.
RDependência de poucos prédios
O que medir
Parte do faturamento nos três maiores contratos; o que acontece se um deles cotar de novo.
Critério de aprovação
Proposta VSPraxis: nenhum cliente acima de 30% sem plano de reposição.
A pergunta que o síndico vai fazer
Se você perder o seu maior condomínio amanhã, a empresa aguenta?
A resposta que você leva pronta
Mapa de dependência e funil de novos prédios.
O que muda para cada um
O mesmo contrato, visto dos dois lados.
Quem quer ganhar mais condomínios
- Proposta que dá para comparar e que mostra o que o barato não faz
- Pasta de documentos pronta antes do síndico pedir
- Portfólio de fichas de entrega para mostrar no próximo prédio
Quem quer receber e ser renovado
- Aceite na visita, pagamento sem discussão
- Vencimentos avisados antes, contrato do ano inteiro
- Histórico provado que sobrevive à troca de síndico
O síndico do outro lado
- Fornecedor que já chega com a prova
- Menos chamado que volta
- Resultado para mostrar na assembleia
Como começar
Escolha por onde entrar.
Descobrir · Autoavaliação
Oito perguntas e o elo mais fraco da sua empresa: cotação, documentos, entrega ou renovação.
Fazer a autoavaliaçãoResolver com engenheiro · Diagnóstico de prontidão
Engenheiro confere proposta, documentos e prova de entrega contra a régua do síndico, aplica os stress tests e monta a sua ficha de entrega padrão. Escopo, prazo e valor por escrito.
Pedir escopoAcompanhar · Plataforma · programa piloto
Modelos, trilhas e os stress tests deste setor para a sua equipe aplicar.
Quero participar do piloto